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 为什么说李嘉诚是摘瓜,捂盘又究竟有什么坏处? 
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註冊時間: 週一 2月 12, 2007 11:07 am
文章: 266
來自: 北京
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文章 为什么说李嘉诚是摘瓜,捂盘又究竟有什么坏处?
卢诗翰
原文带图
https://weibo.com/ttarticle/x/m/show/id ... _client_=1


週五 6月 04, 2021 11:19 pm
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註冊時間: 週一 2月 12, 2007 11:07 am
文章: 266
來自: 北京
引用回覆
文章 Re: 为什么说李嘉诚是摘瓜,捂盘又究竟有什么坏处?
原创
2020-09-28
阅读 11万+
当大家都在讨论李嘉诚捂盘的时候,捂盘究竟是怎么一回事?


随着成都对李嘉诚公司的处罚,很多人又开始讨论起李嘉诚来。
几乎所有人都说到了他捂盘囤地炒地皮的事,但,我发现很少有人详细介绍什么是“捂盘”,为什么“捂盘囤地”对城市发展有危害,所以今天,我们就来详细说明一下,捂盘是啥,捂盘对城市发展的危害在哪里,为什么还会引发官方处罚。

1
在介绍捂盘之前,我想先给大家科普一个案例,“私营公交车”系统。这个案例能更好的让你理解捂盘这一类问题。

在2017年前后,“互联网+“风头正盛的时候,有人觉得,滴滴可以取代落后的出租车公司,那么我利用互联网思维,优化线路,是不是可以吃下公交车市场呢?
他们当时的想法是:过去不赚钱是因为你们政府国企不知变通,制度僵化,体质有问题…,只要我们用互联网思维用不了多长时间就能盈利。

官方表示,好呀你来呀。


于是乎,地方政府一路绿灯,网上舆论也普遍支持给予宣传,他们在北京,深圳人流量最大的几条线路进行了试水。在这样天时地利人和的情况下结果是
— — 亏的天昏地暗

他们试了各种办法最终发现,公交车业务,在模式上就铁定赚不了。
公交车票价就这么点,乘客也差不多固定就线路周边的人,收入天花板摆在这里。
但你作为公共交通,高峰低谷都要开,很多时候几乎空车在运行。而且公交要顾及国家大方向,比如新能源电车出来了,你得支持吧,一辆新能源电力公交车百万起步,随便一条线路,你怎么也得来个20辆吧,那这就两千万去了。总之,做了后大家才发现,公交车这个业务,如果票价不让提,那亏本是注定的,神仙来都救不了。

但公交车的票价,不能提。
为什么?因为,这是城市公共服务的一部分。城市公共服务,算的是大帐。
道路修到哪里,城市才能发展到哪里,你建了工厂,建了小区,但没有公交地铁,谁愿意去上班?大家都不去上班,新城区怎么发展,城市怎么扩大?建了公交建了地铁,周边的工厂企业写字楼才能有人气,城市才能壮大,才能吸引更多农村人口进入城市,完成城市化。然后,城市扩大后,新城区的地皮会升值,政府又能通过出售地皮完成资金回收。

这就是城市发展的大帐。公交车系统的亏损,相比城市发展的大收益,不过是九牛一毛。
同理,为什么铁路高铁系统,亏损这么多也要硬抗,因为高铁同样能促进经济发展,相比国家的经济增长GDP提升,高铁公司的亏损也不过是九牛一毛。
所以,别吐槽中铁公司亏损了~

如果私有化,那高铁票价涨一轮,然后把经济不发达地区线路一停,人家早赚了。
但是,不行,为了城市发展,国家发展的大计划,你公交车高铁系统的亏损,咬牙也得给我扛着。他们牺牲了自己的收益,收取了明显低于成本的票价,开通了明显不赚钱的线路,从而出现了无可避免的亏损。这种企业,就被称为:政策性亏损 企业。


这类企业,国家是有补贴的,要么是通过财政直接补贴,要么是给予你贷款补贴。比如泰安市,2017年来对承担城乡公交任务的第二公交公司就拨款六千万。


2

而理解了这个思路,你就很容易理解捂盘了。新城区建设,同样是一个存在一定政策性亏损的东西,所以,国家是会给予支持的,但这时候不是直接给钱,而是通过贷款的形式来支持。


即,这100亩地皮你拿去,然后我再给予你贷款支持,房产商自己有人有团队,现在拿了地又有了贷款,很快就可以开工建起楼盘来。
楼盘建起来后,政府立刻会同步跟进公交地铁,学校,医院,警察局等公共服务。这样,一个新城区就起来了,然后,市民入驻,房产商资金回滚,还银行的贷。

新城区有了人气,地价拉起,官方就又可以卖地获取资金,可以又通过贷款给地产商让他们建设新楼盘,或者把资金投入到城市的公共设施建设中去。

甚至有时候,新城区没人气,官方还会用各种措施加快这个过程,比如宁波,东部新城一开始没人气,市政府带头搬过去,然后什么宁波银行,宁波商会,宁波报业,各类国企事业单位都给我搬过去。大量国企事业单位员工入驻,带动周边商超,慢慢的新城区人气就起来了。

总之,城市扩张,人口流入,政府就能通过卖地获取资金,然后把资金投入到下一轮扩张中去。

新楼盘建设,地铁马路基建,公交等公共服务,都是为了促进城市扩张的。
这是一个需要多方共同参与的良性循环。一开始大家辛苦建设吃点苦,但城市发展了蛋糕做大了大家都能获得发展。

但此时,有一个房产商开始思考这样一个问题。新城区的地皮,其实是一块一块分配给多个房产商开发的,假设我不开发,别人把楼盘建起来了,政府一样会开通公交地铁学校医院的。那么,我最赚钱的方法,其实不是拿地后开工建设。而是,把所有资金用来拿地,在各个城市拿地,然后什么也不干,等别人把楼盘建好,官方把地铁医院学校什么的开通,市民人气都入驻了,这时地价高了,我直接卖地,不就成了吗?
这就是,“摘瓜”说法的由来。


他没有建设新的楼房,也没有提供岗位给建筑工人,也没有促进城市发展,唯一做法就是拿了地,等别人把新城市建设起来了,地铁公交啥的都建好了,周围房价都升高了,我再反手一卖。把土地变成了一种金融产品。

这个思路,确实能赚钱,但本质上他破坏了原本多方参与的良性循环。
银行给你们贷款,是让你们开工建设新城区的,不是让你反手一波继续去别的城市拿地的。如果所有房产商都这么想,大家拿了地都不建设,你看我我看你,那么新楼盘不会出现,官方也不能把地铁公交建过去,新城区发展不起来,然后大家都挤在老城区内卷,老城区房价越来越高,新城区始终发展不起来,最终就是香港棺材房的翻版。(科普一下,香港地并不少,只是新地块开发的少,大家都挤在老城区罢了)他赌的就是,你们去辛苦建设我摘瓜。


早年,政府经验也不足,没想到还能这么玩。后来发现这个套路后,立马做了调整。“开发商拿地后二年内必须开工”


但是,道高一尺魔高一丈,那个房产商表示,你只是开工,没说开工速度呀。
我立一个柱子也是开工,慢悠悠开工慢悠悠建,总之就一个字,拖。拖他个二十年年,当年的郊区变成了闹市区我再卖。

这就是成都高新区,“绝不容许一个大工地总是拖放在城南”的由来~
你想想,你是成都政府,把好的地块给了大地产商,给钱给贷款给扶持,指望对方建设一流的楼盘商业广场,带动新城区发展,结果回头一看十六年过去了这还是个工地,在市中心那么杵着,你爆不爆炸。

甚至,现在还有更会玩的

找人告自己,然后把土地冻结。而由于土地冻结是司法程序,两年内土地必须开发这个条例是行政法规,前者的执行级更高。所以这么搞,土地一直冻结着,我完全可以继续拖到天荒地老,等周围地价翻个几倍了再卖。


于是,最终,成都政府实在忍不了了。表示,以后不许再这么捂盘了,我这边,高新区各银行金融机构也不许再给和记黄埔提供贷款融资了。

总之,建设没你份,摘瓜跑的快,这肯定不给你这么玩啊。​​​


週五 6月 04, 2021 11:21 pm
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